Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer

Die Grundsteuer wird erhoben auf den Grundbesitz, beispielsweise unbebaute Grundstücke, Wohngrundstücke, gewerblich genutzte Grundstücke oder Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Die Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Betriebe, die Grundsteuer B für sonstige betriebliche und private Grundstücke. Steuerpflichtig sind die Eigentümerinnen und Eigentümer. Bei Vermietungen kann die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Geplant ist zudem eine Grundsteuer C, die es Kommunen ermöglicht, einen höheren Hebesatz für baureife, unbebaute Grundstücke zu beschließen, wenn städtebauliche Gründe hierfür vorliegen.

Die Einnahmen, die durch die Grundsteuer erzielt werden, stehen den Kommunen zu. Die Grundsteuer ist eine ihrer wichtigsten Einnahmequellen zur Finanzierung kommunaler Aufgaben.

Anlass für die Grundsteuerreform war eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts im Jahr 2018. Dieses stufte die bisherige Einheitsbewertung als verfassungswidrig ein, weil sie gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandle. Folglich musste eine gesetzliche Neuregelung getroffen werden. Der Bund ermöglichte es den Ländern dabei, in Abweichung von der bundesgesetzlichen Regelung ein eigenes Grundsteuermodell einzuführen. Baden-Württemberg hat hiervon Gebrauch gemacht. Der Landtag hat das Landesgrundsteuergesetz am 4. November 2020 verabschiedet. Die alte Einheitsbewertung gilt übergangsweise noch bis zum 31. Dezember 2024. Ab dem 1. Januar 2025 wird die Steuer nach dem Landesgrundsteuergesetz erhoben.  

Im Landesgrundsteuergesetz von Baden-Württemberg lehnen sich die Regelungen zur Grundsteuer A stark an das Bundesrecht an. Bei der Grundsteuer B wird dagegen das sogenannte "modifizierte Bodenwertmodell" umgesetzt. Die Grundsteuer B richtet sich künftig ausschließlich nach dem Bodenwert. Im Wesentlichen sind es zwei Faktoren, die dabei herangezogen werden: die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert. Beide Werte werden miteinander multipliziert und ergeben den sogenannten Grundsteuerwert (bislang Einheitswert). Auf die Bebauung kommt es dabei nicht an. Eine Modifizierung der reinen Bodenwertsteuer erfolgt im zweiten Rechenschritt durch Anwendung der Steuermesszahl: Der ermittelte Grundsteuerwert wird mit der gesetzlich vorgegebenen Steuermesszahl multipliziert, das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag. Grundstücke, die überwiegend Wohnzwecken dienen, werden bei der Steuermesszahl begünstigt: Sie erhalten einen Abschlag in Höhe von 30 Prozent. Sozialer Wohnungsbau und Kulturdenkmäler werden ebenfalls privilegiert. In einem dritten und letzten Schritt wird sodann der Hebesatz der Kommune auf den Grundsteuermessbetrag angewendet, woraus sich schließlich die konkrete Grundsteuer ergibt.

Grundsteuer = Grundsteuerwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) x Steuermesszahl x Hebesatz der Kommune

Folgendes Beispiel: Grundstückseigentümerin S hat ein Einfamilienhaus auf einem 400 Quadratmeter großen Grundstück. Der Bodenrichtwert beträgt 250 Euro pro Quadratmeter. Der neue Hebesatz der Gemeinde G, in der sich das Grundstück befindet, soll für die neue Grundsteuer bei 350 Prozent liegen.

S müsste somit für ihr Einfamilienhaus 318,50 Euro pro Jahr oder etwa 26,50 Euro pro Monat Grundsteuer bezahlen.

Bei dem Bundesmodell werden verschiedene Komponenten für die Berechnung herangezogen: Dazu gehören unter anderem die Grundstücksfläche, aber auch die darauf befindlichen Gebäude. Diese werden nach Art, Fläche und Alter bewertet, was die Berechnung detailreich und komplex macht. Das baden-württembergische Modell ohne Gebäudekomponente ist daher einfacher, transparenter und bürokratieärmer.

Bodenrichtwerte sind flächendeckend verfügbar und werden regelmäßig aktualisiert. Ermittelt werden sie von unabhängigen Gutachterausschüssen, die in Baden-Württemberg bei den Kommunen angesiedelt sind. Die Gutachterausschüsse greifen dabei auf anerkannte Bewertungsmethoden zurück. Bodenrichtwerte geben den Entwicklungszustand und den daraus resultierenden Durchschnittswert für den unbebauten Grund und Boden pro Quadratmeter wieder. Bei der Ermittlung der Werte werden beispielsweise Lage, Zustand, Erschließungsgrad oder Bebauungsmöglichkeiten berücksichtigt. Sie werden in sogenannten Bodenrichtwertzonen gebündelt. Der Bodenrichtwert einer solchen Bodenrichtwertzone stellt für eine abgrenzbare, überwiegend gleichartige Gruppe von Grundstücken den Wert des Grund und Bodens dar. Der für Steuerzwecke benötigte Bodenrichtwert kann in der Regel in einem digitalen Bodenrichtwertsystem (BORIS-BW) oder auf der Internetpräsenz der Kommune kostenfrei abgerufen werden.

Mithilfe der Grundsteuermesszahl werden die Grundsteuerwerte an die neuen Verhältnisse angepasst. Die neue Steuermesszahl liegt bei 0,55 Promille für die Grundsteuer A und bei 1,3 Promille für die Grundsteuer B, in der Einheitsbewertung waren es bis zu 3,5 Promille. Durch das Senken der Messzahl wird bereits der größte Teil des im Vergleich zum bisherigen Einheitswert gestiegenen Wertes kompensiert. So soll eine grundsätzliche Mehrbelastung durch die Reform vermieden werden. Auf Ebene der Steuermesszahl werden zudem besonders förderwürdige und förderbedürftige Zwecke unterstützt. Für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke wird die Steuermesszahl um 30 Prozent reduziert, um das Grundbedürfnis "Wohnen" angemessen zu berücksichtigen. Sozialer Wohnungsbau und Kulturdenkmäler werden ebenfalls privilegiert. Durch die Multiplikation des Grundsteuerwertes mit der Steuermesszahl erhält man den sogenannten Grundsteuermessbetrag. Aus ihm und dem jeweiligen Hebesatz ermitteln die Gemeinden die konkrete Grundsteuer.

Mit dem Hebesatz bestimmen die Kommunen vor Ort, wie hoch letztlich die Grundsteuerbelastung wird. Grundlage für die Ermittlung des Hebesatzes wird die Summe der Grundsteuermessbeträge aller Grundstücke im Gemeindegebiet sein. Die Kommune errechnet anhand der Gesamtsumme, wie hoch der Hebesatz sein muss, um das angestrebte Aufkommensniveau zu erreichen. Die Gemeinderäte legen die Hebesätze fest. Sie werden im Amtsblatt und häufig auch auf den Internetseiten der Kommunen veröffentlicht.

Für Kommunen - vor allem in Ballungsgebieten - wird die Herausforderung, Wohnraum zu schaffen, immer größer. Gleichzeitig steigt der Wert von brachliegenden Grundstücken, weshalb sie häufig zu Spekulationsobjekten werden. Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken und insbesondere dem Wohnungsmangel zu begegnen, sollen Kommunen ab dem Jahr 2025 eine Grundsteuer C anwenden können. Sie hätten dann bei Vorliegen städtebaulicher Gründe die Möglichkeit, auf unbebautes Bauland einen gesonderten Hebesatz festzulegen. Diesen muss die Kommune in einer Allgemeinverfügung bekannt geben und die städtebaulichen Erwägungen begründen sowie das Gemeindegebiet benennen, auf das sich der gesonderte Hebesatz beziehen soll, inklusive der betreffenden baureifen Grundstücke. Der Ministerrat hat einen Gesetzesentwurf, der das Landesgrundsteuergesetz entsprechend ergänzt, am 26. Oktober 2021 beschlossen. Noch im Jahr 2021 soll der Landtag darüber entscheiden.

Das Bundesverfassungsgericht hat für die Umsetzung der Grundsteuerreform eine Frist bis Ende 2024 gesetzt. Ab 2025 muss das neue Grundsteuerrecht angewendet werden. Das bedeutet, dass erstmals für das Jahr 2025 die Grundsteuer nach der neuen Berechnungsmethode gezahlt werden wird.

Um die Reform umzusetzen, sind wesentliche Schritte notwendig: Eigentümerinnen und Eigentümern müssen über eine Steuererklärung zunächst Angaben zu ihrem Grundstück machen. Anschließend erfolgt die Bewertung beim zuständigen Finanzamt. Das Ergebnis, also die Höhe des neuen Grundsteuerwerts und des Steuermessbetrags, erfahren die Eigentümerinnen und Eigentümer mit Hilfe eines schriftlichen Bescheides. Im nächsten Schritt legen die Kommunen für die Grundsteuer ab 2025 neue Hebesätze fest und verschicken die Grundsteuerbescheide.

Zum 1. Januar 2022 müssen die Bodenrichtwerte von den Gutachterausschüssen neu ermittelt werden und bis spätestens 30. Juni 2022 veröffentlicht sein. Im Laufe des Jahres 2022 werden die Eigentümerinnen und Eigentümer aufgefordert eine Steuererklärung abzugeben. Die Abgabe soll elektronisch über ELSTER erfolgen und wird voraussichtlich ab dem 1. Juli 2022 möglich sein. Bereits bestehende ELSTER-Konten können hierfür genutzt werden. Anderenfalls wird empfohlen sich frühzeitig auf www.elster.de anzumelden. Im ELSTER-Portal sind dann für die Grundsteuer B die Grundstücksgröße und der Bodenrichtwert in die Erklärung einzutragen. Nach derzeitiger Planung sind die Steuererklärungen bis spätestens 31. Oktober 2022 abzugeben. Der für Steuerzwecke benötigte Bodenrichtwert kann in der Regel in einem digitalen Bodenrichtwertsystem (BORIS-BW) oder auf der Internetseite der jeweiligen Kommune kostenfrei abgerufen werden. Die Grundstücksfläche findet sich am einfachsten im Kaufvertrag über das Grundstück oder in einem Grundbuchauszug.

Zuletzt muss noch die Frage beantwortet werden, ob das Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken dient. Sofern sich nichts geändert hat, können sich die Eigentümerinnen und Eigentümer daran orientieren, ob ihr Grundstück bisher in die Kategorie Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück (in der Regel Mehrfamilienhäuser) oder Wohneigentum gefallen ist. In dem Fall lautet die Antwort: ja. In allen anderen Fällen muss ermittelt werden, ob der Anteil der Wohnfläche an der Gesamtfläche mehr als 50 Prozent beträgt.

Nach den mietrechtlichen Regelungen ist die Grundsteuer umlagefähig. Das bedeutet, Eigentümerinnen und Eigentümer dürfen die Grundsteuer den Mieterinnen und Mietern über die Nebenkosten in Rechnung stellen. An dieser bundesrechtlichen Regelung hat sich nichts geändert. Wie sich die Reform auswirkt, können die Mieterinnen und Mietern anhand der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025 sehen, sofern die Grundsteuer auf sie umgelegt wird.

Diese Frage lässt sich nicht allgemein beantworten. Die Kommunen haben über ihr Hebesatzrecht erheblichen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer. Diese sind gesetzlich verpflichtet, die Hebesätze für das neue Recht neu festzulegen. Grundsätzlich haben sich die kommunalen Landesverbände zur Aufkommensneutralität bekannt. Allerdings wird es in Einzelfällen zu Belastungsverschiebungen kommen. Dies ist durch die vom Bundesverfassungsgericht verordnete Reformunvermeidlich, da die bisherigen Maßstäbe auf veralteten Werten basieren und dadurch verfassungswidrig sind.

Grundsätzlich gilt, dass die modifizierte Bodenwertsteuer baureife, unbebaute Grundstücke verteuern wird und effizient bebaute Grundstücke - wie häufig bei Mehrfamilienhäusern gegeben - entlasten wird. Dieser Effekt kann durch die vorgesehene Ergänzung des Landesgrundsteuergesetzes durch Einführung der Grundsteuer C noch verstärkt werden, sofern sich eine Kommune aus städtebaulichen Gründen für die Festlegung eines gesonderten Hebesatzes für unbebaute, aber baureife Grundstücke entscheidet.