Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer

Auf Grundbesitz wird eine Grundsteuer erhoben. Beispielsweise auf unbebaute Grundstücke, Wohngrundstücke, gewerblich genutzte Grundstücke oder Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.

Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft gilt die sogenannte Grundsteuer A.

Für die betrieblichen und privaten Grundstücke gilt die sogenannte Grundsteuer B. Steuerpflichtig sind die Eigentümerinnen und Eigentümer. Bei Vermietungen können sie die Grundsteuer wie bisher nach der bundesgesetzlichen Regelung über die Betriebskosten auf die Mieterinnen und Mieter umlegen.

Zudem wird es ab dem Jahr 2025 eine Grundsteuer C geben. Mit dieser können Kommunen einen höheren Hebesatz für baureife, unbebaute Grundstücke beschließen. Dafür müssen jedoch städtebauliche Gründe vorliegen.

Die Einnahmen aus der Grundsteuer stehen den Kommunen zu. Damit finanzieren sie wichtige kommunale Aufgaben, wie die öffentliche Infrastruktur, Spielplätze und vieles mehr.

Die Reform der Grundsteuer wurde aufgrund einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts im Jahr 2018 notwendig: Demnach ist die bisherige Einheitsbewertung nicht verfassungskonform. Denn die bisherige Bewertung behandle gleichartige Grundstücke unterschiedlich, so das Gericht. Folglich wurde die Grundsteuer per Bundesgesetz neu geregelt. Ebenfalls wurde beschlossen: Die Länder können vom Bundesgesetz abweichen und ein eigenes Modell für die Grundsteuer einführen. Baden-Württemberg hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. Der Landtag hat das Landesgrundsteuergesetz am 4. November 2020 verabschiedet. Die alte Einheitsbewertung gilt übergangsweise noch bis zum 31. Dezember 2024. Ab dem 1. Januar 2025 wird die Steuer nach dem neuen Landesgrundsteuergesetz erhoben.

Die Grundsteuer A ist im Landesgrundsteuergesetz von Baden-Württemberg ähnlich geregelt wie im Bundesgesetz. Bei der Grundsteuer B kommt hingegen das sogenannte "modifizierte Bodenwertmodell" zum Einsatz. Das heißt: Die Bewertung für die Grundsteuer B ergibt sich künftig ausschließlich aus dem Bodenwert. Dafür werden im Wesentlichen zwei Faktoren herangezogen: die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert. Beide Werte werden miteinander multipliziert und ergeben den sogenannten Grundsteuerwert (bislang Einheitswert). Auf die Bebauung kommt es dabei nicht an.

Das Bewertungsergebnis wird mit der gesetzlich vorgegebenen Steuermesszahl multipliziert. Der daraus resultierende Wert ist der Grundsteuermessbetrag.

Die reine Bodenwertsteuer wird zudem auf der Ebene der Steuermesszahl modifiziert: Für Grundstücke, die überwiegend Wohnzwecken dienen, wird die Steuermesszahl in Höhe von 30 Prozent verringert. Begünstigt werden ebenfalls der soziale Wohnungsbau und Kulturdenkmäler.

In einem dritten und letzten Schritt wird dann der Hebesatz der Kommune auf den Grundsteuermessbetrag angewendet. Daraus ergibt sich schließlich die konkrete Grundsteuer.

Grundsteuer = Grundsteuerwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) x Steuermesszahl x Hebesatz der Kommune.

Beispiel: Grundstückseigentümerin S hat ein Einfamilienhaus auf einem 400 Quadratmeter großen Grundstück. Der Bodenrichtwert beträgt zum 1. Januar 2022 250 Euro pro Quadratmeter. Der neue Hebesatz der Gemeinde G, in der sich das Grundstück befindet, soll für die neue Grundsteuer bei 350 Prozent liegen.

S müsste somit für ihr Einfamilienhaus 318,50 Euro Grundsteuer pro Jahr bezahlen (in der Regel in vier gleichen Beträgen).

Das Bundesmodell berücksichtigt verschiedene Komponenten für die Berechnung. Dazu gehören unter anderem die Grundstücksfläche, aber auch die darauf befindlichen Gebäude. Diese werden nach Art, Fläche und Alter bewertet. Das macht die Berechnung detailreich, komplex und fehleranfällig. Das baden-württembergische Modell verzichtet auf die Gebäudekomponente. Daher ist es einfacher, transparenter und unbürokratischer.

Bodenrichtwerte sind flächendeckend verfügbar und werden regelmäßig aktualisiert. Ermittelt werden sie von unabhängigen Gutachterausschüssen. In Baden-Württemberg sind diese Ausschüsse bei den Kommunen angesiedelt. Die Gutachterausschüsse verwenden anerkannte Bewertungsmethoden. Bodenrichtwerte geben den Entwicklungszustand und den daraus resultierenden Durchschnittswert für den unbebauten Grund und Boden pro Quadratmeter wieder. Bei der Ermittlung der Werte werden beispielsweise Lage, Zustand, Erschließungsgrad oder Bebauungsmöglichkeiten berücksichtigt. Sie werden in sogenannten Bodenrichtwertzonen gebündelt. Der Bodenrichtwert einer solchen Zone stellt für eine abgrenzbare, überwiegend gleichartige Gruppe von Grundstücken den Wert des Grund und Bodens dar. Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen zum Stichtag 1. Januar 2022 (Hauptfeststellungszeitpunkt) ermittelt und bis zum 30. Juni 2022 veröffentlicht. Der für Steuerzwecke benötigte Bodenrichtwert kann nach der Veröffentlichung auf der landesweiten Informationsseite unter www.grundsteuer-bw.de und in der Regel auf der Internetseite der Kommune kostenfrei abgerufen werden.

Bei der bisherigen Einheitsbewertung betrug die Steuermesszahl bis zu 3,5 Promille. Bei der neuen Grundsteuer A liegt die Steuermesszahl bei 0,55 Promille. Bei der Grundsteuer B liegt sie bei 1,3 Promille. Das Senken der Messzahl gleicht den größten Teil des im Vergleich zum bisherigen Einheitswert gestiegenen Wertes aus. So soll eine grundsätzliche Mehrbelastung durch die Reform bereits auf dieser Ebene vermieden werden. Durch eine Anpassung der Steuermesszahl können zudem besonders förderwürdige und förderbedürftige Zwecke unterstützt werden: So wird die Steuermesszahl um 30 Prozent reduziert, wenn ein Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird. Damit soll das Grundbedürfnis "Wohnen" angemessen berücksichtigt werden. Sozialer Wohnungsbau und Kulturdenkmäler werden so ebenfalls begünstigt. Durch die Multiplikation des Grundsteuerwertes mit der Steuermesszahl erhält man den sogenannten Grundsteuermessbetrag. Aus ihm und dem jeweiligen Hebesatz ermitteln die Gemeinden die konkrete Grundsteuer.

Mit dem Hebesatz bestimmen die Kommunen, d.h. die Gemeinderäte vor Ort, wie hoch letztlich die Grundsteuerbelastung wird. Grundlage für die Ermittlung des Hebesatzes wird die Summe der Grundsteuermessbeträge aller Grundstücke im Gemeindegebiet sein. Die Kommune errechnet anhand der Gesamtsumme, wie hoch der Hebesatz sein muss, um das angestrebte Aufkommensniveau zu erreichen. Grundsätzlich haben sich die kommunalen Landesverbände zur Aufkommensneutralität bekannt. Die Hebesätze werden im Amtsblatt und häufig auch auf den Internetseiten der Kommunen veröffentlicht.

Viele Kommunen - vor allem in Ballungsgebieten – stehen vor einer großen Herausforderung: Einerseits benötigen sie Wohnraum. Andererseits liegen geeignete Grundstücke brach. Denn der Wert von brachliegenden Grundstücken steigt. Sie werden deshalb häufig Objekt von Spekulationen. Die Grundsteuer C soll ab 2025 diesem Problem entgegenwirken. Kommunen können dann für unbebautes Bauland einen höheren Hebesatz festlegen. Dafür müssen jedoch städtebauliche Gründe vorliegen. Den Hebesatz muss die Kommune in einer Allgemeinverfügung bekannt geben. Dort muss sie auch die städtebaulichen Erwägungen begründen. Und sie muss das Gemeindegebiet benennen, auf das sich der gesonderte Hebesatz beziehen soll (inklusive der betreffenden baureifen Grundstücke). Der Landtag hat das Änderungsgesetz am 22. Dezember 2021 verabschiedet.

Das Bundesverfassungsgericht hat für die Umsetzung der Grundsteuerreform eine Frist bis Ende 2024 gesetzt. Ab 2025 muss das neue Grundsteuerrecht angewendet werden. Das bedeutet: Für das Jahr 2025 muss erstmals die neu berechnete Grundsteuer gezahlt werden.

Um die Reform umzusetzen, sind mehrere Schritte notwendig: Zunächst müssen Eigentümerinnen und Eigentümern Angaben zu ihrem Grundstück machen. Dies geschieht über eine Steuererklärung. Anschließend erfolgt die Bewertung beim zuständigen Finanzamt. Das Ergebnis ist die Höhe des neuen Grundsteuerwerts sowie des Steuermessbetrags. Beides wird den Eigentümerinnen und Eigentümern in einem schriftlichen Bescheid mitgeteilt. Im nächsten Schritt legen die Kommunen für die Grundsteuer ab 2025 neue Hebesätze fest. Danach verschicken die Kommunen die Grundsteuerbescheide.

Zunächst ermitteln die Gutachterausschüsse die neuen Bodenrichtwerte bezogen auf den 1. Januar 2022. Diese müssen spätestens bis zum 30. Juni 2022 veröffentlicht sein. Im Lauf des Jahres 2022 werden die Eigentümerinnen und Eigentümer durch eine öffentliche Bekanntmachung aufgefordert, eine Steuererklärung abzugeben. Die Abgabe soll elektronisch über ELSTER erfolgen. Das wird voraussichtlich ab dem 1 Juli 2022 möglich sein. Bereits bestehende ELSTER-Konten können hierfür genutzt werden. Anderenfalls wird empfohlen, sich frühzeitig auf www.elster.de anzumelden. Im ELSTER-Portal sind dann für die Grundsteuer B vor allem die Grundstücksgröße und der Bodenrichtwert in die Erklärung einzutragen. Nach derzeitiger Planung muss diese Erklärung bis spätestens 31. Oktober 2022 abgegeben werden. Der für Steuerzwecke benötigte Bodenrichtwert kann nach der Veröffentlichung durch die Gutachterausschüsse auf der landesweiten Informationsseite unter www.grundsteuer-bw.de und in der Regel auf der Internetseite der jeweiligen Kommune kostenfrei abgerufen werden. Soweit möglich soll auch die Grundstücksfläche auf der landesweiten Informationsseite angeboten werden. Ansonsten findet sich die Grundstücksfläche am einfachsten im Kaufvertrag über das Grundstück oder im Grundbuchauszug.

Zuletzt muss noch die Frage beantwortet werden, ob das Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken dient. Sofern sich nichts geändert hat, können sich die Eigentümerinnen und Eigentümer daran orientieren, ob ihr Grundstück bisher in die Kategorie Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück (in der Regel Mehrfamilienhäuser) oder Wohneigentum gefallen ist. In dem Fall lautet die Antwort: ja. In allen anderen Fällen muss ermittelt werden, ob der Anteil der Wohnfläche an der Gesamtfläche mehr als 50 Prozent beträgt.

Laut der bundesgesetzlichen Betriebskostenverordnung ist die Grundsteuer umlagefähig. Daran hat sich nichts geändert. Das bedeutet: Eigentümerinnen und Eigentümer dürfen die Grundsteuer den Mieterinnen und Mietern über die Nebenkosten in Rechnung stellen. Ob und wie sich die Reform auf sie auswirkt, können die Mieterinnen und Mietern anhand der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025 sehen.

Diese Frage lässt sich nicht allgemein beantworten. Die Kommunen können über den Hebesatz die Höhe der Grundsteuer maßgeblich beeinflussen. Sie sind gesetzlich verpflichtet, die Hebesätze für das neue Recht neu festzulegen. Grundsätzlich haben sich die kommunalen Landesverbände zur Aufkommensneutralität bekannt. Allerdings wird es in Einzelfällen zu Veränderungen kommen: Einige Eigentümerinnen und Eigentümer werden mehr bezahlen als bislang, andere werden weniger bezahlen. Dies ist durch die vom Bundesverfassungsgericht verordnete Reform unvermeidlich. Denn die bisherigen Berechnungen basierten auf veralteten Werten und sind nicht mehr verfassungskonform.

Grundsätzlich gilt: Die modifizierte Bodenwertsteuer wird baureife, unbebaute Grundstücke verteuern. Und sie wird effizient bebaute Grundstücke entlasten (häufig wird dies bei Mehrfamilienhäusern gegeben sein). Dieser Effekt kann durch die Grundsteuer C noch verstärkt werden. Nämlich dann, wenn sich eine Kommune aus städtebaulichen Gründen für die Festlegung eines höheren Hebesatzes für unbebaute, aber baureife Grundstücke entscheidet.