Warum überhaupt eine neue Grundsteuer?
Ganz einfach: die alte war verfassungswidrig. Das hat das Bundesverfassungsgericht geurteilt. Die Bemessungsgrundlage der alten Grundsteuer war seit 1964, also seit 60 Jahren, nicht mehr aktualisiert worden. Und in dieser Zeit haben sich die Werte der Immobilien natürlich weiterentwickelt. Das aber hat die alte Grundsteuer überhaupt nicht berücksichtigt. Deshalb hat das Bundesverfassungsgericht gesagt: die Grundsteuer muss komplett neu gestaltet werden.
Was hat Baden-Württemberg gemacht?
Baden-Württemberg hat ein relativ einfaches Grundsteuermodell gewählt: die Größe und die Lage des Grundstücks sind entscheidend für den Wert des Grundstücks. Die Lage eines Grundstücks spiegelt sich in den Bodenrichtwerten wieder. Je attraktiver die Lage, desto höher der Bodenrichtwert, desto wertvoller das Grundstück.
Vor allem aber gibt es bei uns eine Vergünstigung fürs Wohnen. Also wenn ich im Haus auf meinem Grundstück beispielsweise selber wohne, gibt es einen steuerlichen Vorteil. Damit wollen wir erreichen, das Wohnen durch die neue Grundsteuer insgesamt nicht teurer wird.
Warum spielt die Bebauung keine Rolle?
Die Bebauung des Grundstücks hätte die Grundsteuer viel aufwendiger und bürokratischer gemacht, aber nicht zwangsläufig gerechter. Denn dann hätte alle Eigentümer auch noch Angaben über ihr Gebäude machen müssen. Und was ist dann relevant? Die Wohnfläche? Das Baujahr? Der Zustand des Gebäudes? Und ist das dann gut vergleichbar? Solche Modelle sind fehleranfällig. So hat das Finanzgericht Rheinland-Pfalz schon Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit eines solchen Modells geäußert.
Warum steigt die Grundsteuer?
Für manche Eigentümer steigt die Grundsteuer jetzt, für andere sinkt sie. Das ist die unvermeidliche Konsequenz aus dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts. Die alte Grundsteuer war verfassungswidrig, weil sie die Wertunterschiede nicht ausreichend berücksichtigt hat. Nach 60 Jahren wurden jetzt die Grundsteuerwerte aktualisiert. Und damit gibt es bei einigen einen massiven Sprung nach oben. Das ist aber in jedem Bundesland so, völlig unabhängig vom gewählten Grundsteuermodell.
Einfach gesagt: Viele von denen, die künftig mehr zahlen müssen, haben in der Vergangenheit lange zu wenig gezahlt. Das nutzt jetzt niemandem, der künftig deutlich mehr zahlen muss, das ist klar. Aber das ist die logische Konsequenz aus dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts.
Wird Wohnen jetzt teurer?
Wohnen wird nicht pauschal teurer. Viele werden durch die neue Grundsteuer auch weniger zahlen, gerade in Etagenwohnungen oder in Mehrfamilienhäusern. Aber es gibt auch Grundstücke, auf denen wird das Wohnen teurer, das kann vor allem Einfamilienhäuser auf großen Grundstücken in teuren Wohnlagen betreffen. Das ist nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts unvermeidlich.
Was kommt auf Mieter zu?
Grundsätzlich müssen die Grundstückseigentümer die Grundsteuer bezahlen. Aber Vermieter können die Grundsteuer über die Nebenkosten auf ihre Mieter umlegen, wenn im Mietvertrag die Umlage der Nebenkosten festgelegt ist. Vermieter müssen die Grundsteuer aber nicht umlegen. Gerade aber für Etagenwohnungen oder Mehrfamilienhäuser dürfte die Grundsteuer tendenziell eher sinken, davon könnten dann auch Mieter profitieren.
Was ist mit dem Versprechen der Aufkommensneutralität?
Die Kommunen haben sich bei der Grundsteuerreform zur Aufkommensneutralität bekannt. Das heißt: Die Einnahmen durch die neue Grundsteuer sollen in etwa so hoch sein wie die Einnahmen durch die alte Grundsteuer. Es soll also keine flächendeckenden Steuererhöhungen für alle geben. Das heißt aber eben nicht, dass kein Eigentümer mehr zahlen muss. Manche zahlen mehr, manche weniger und so gleicht sich das dann wieder aus.
Wichtig übrigens: Die Grundsteuer kommt alleine den Kommunen zu Gute. Das ist also keine Steuer für das Land, sondern damit finanzieren die Kommunen im Wesentlichen ihre Infrastruktur, Kindergärten, Kitas oder die neue Sporthalle.
Was können Eigentümer jetzt tun?
Wenn ein Eigentümer der Auffassung ist, sein Grundstück ist falsch bewertet, dann ist erst mal der örtliche Gutachterausschuss die richtige Anlaufstelle. Denn der legt den Bodenrichtwert in einer Kommune fest. Vielleicht hat der einen Fehler gemacht und korrigiert den Bodenrichtwert. Dann ändert sich die Grundsteuer entsprechend.
Wenn der Gutachterausschuss aber keinen Grund für eine Korrektur sieht, dann kann der Eigentümer mit eigenem Gutachten nachweisen, dass der Wert des eigenen Grundstücks zu stark vom Bodenrichtwert abweicht. Zu stark, das heißt um mindestens 30 Prozent. Auf Antrag korrigiert das Finanzamt das dann.
Wichtig: Wenn ein Gutachten bis zum 30. Juni 2025 beauftragt wurde, wird dieses vom Finanzamt rückwirkend zum 1. Januar 2025 berücksichtigt – unabhängig davon wann der Antrag beim Finanzamt gestellt oder das Gutachten eingereicht wurde.
Wie geht es weiter?
Der Bundesfinanzhof hat mit seinen Urteilen vom 22. April 2026 das baden-württembergische Landesgrundsteuergesetz bestätigt. Nach Auffassung des Gerichts ist das modifizierte Bodenwertmodell verfassungsgemäß.
Der Bundesfinanzhof hält es für zulässig, dass Baden-Württemberg bei der Grundsteuer B im Rahmen der grundsteuerrechtlichen Bemessungsgrundlage allein auf die Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert abstellt. Auch vereinfachende und pauschale Regeln sind bei einem Massenverfahren wie der Grundsteuer grundsätzlich erlaubt. Nach Auffassung des Gerichts liegt außerdem keine Ungleichbehandlung zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken vor.
Einsprüche, die sich gegen die Verfassungsmäßigkeit des Landesgrundsteuergesetzes richten, bleiben vorerst weiterhin ruhend. Grund ist, dass die von Verbänden unterstützten Kläger angekündigt haben, Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht einzulegen. Bürgerinnen und Bürger, die einen entsprechenden Einspruch eingelegt haben und diesen weiterhin aufrechterhalten möchten, müssen derzeit nichts tun.
Wichtig bleibt: Auch wenn Sie Einspruch eingelegt haben, müssen Sie die von der Kommune festgesetzte Grundsteuer grundsätzlich zahlen. Ein Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung.
