Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer

Auf Grundbesitz wird eine Grundsteuer erhoben. Beispielsweise auf unbebaute Grundstücke, Wohngrundstücke, gewerblich genutzte Grundstücke oder Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.

Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft gilt die sogenannte Grundsteuer A.

Die sogenannte Grundsteuer B gilt für alle privaten und gewerblichen Grundstücke. Zahlen müssen sie alle Eigentümerinnen und Eigentümer. Bei Vermietungen kann die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden.

Zudem können die Kommunen ab dem Jahr 2025 eine sogenannte Grundsteuer C einführen und einen höheren Hebesatz für baureife, unbebaute Grundstücke beschließen. Ob die Grundsteuer C erhoben wird, entscheidet jede Kommune selbst.

Die Grundsteuer ist das finanzielle Rückgrat der Kommunen. Die Einnahmen daraus stehen ausschließlich den Kommunen zu. Damit finanzieren sie wichtige kommunale Aufgaben, wie die öffentliche Infrastruktur, Kitas, Spielplätze und vieles mehr. Deshalb können die Kommunen auf diese Einnahmen, die von der Konjunktur unabhängig sind, kaum verzichten.

Die Änderung der Grundsteuer wurde aufgrund einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts im Jahr 2018 notwendig: Demnach war die bisherige Bewertung der Grundstücke verfassungswidrig. Folglich wurde die Grundsteuer per Bundesgesetz neu geregelt. Ebenfalls wurde beschlossen: Die Länder können vom Bundesgesetz abweichen und ein eigenes Modell für die Grundsteuer einführen. Baden-Württemberg hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. Der Landtag hat das neue Landesgrundsteuergesetz im Jahr 2020 verabschiedet. Die alte Grundsteuer galt übergangsweise noch bis zum 31. Dezember 2024. Seit dem 1. Januar 2025 wird die Steuer nach dem neuen Landesgrundsteuergesetz erhoben.

Bei der Grundsteuer B findet das sogenannte "modifizierte Bodenwertmodell" Anwendung. Das heißt: Die Bewertung für die Grundsteuer B ergibt sich ausschließlich aus dem Bodenwert. Dafür werden im Wesentlichen zwei Faktoren herangezogen: die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert. Beide Werte werden miteinander multipliziert und ergeben den sogenannten Grundsteuerwert. Auf die Bebauung kommt es dabei nicht an.

Das Bewertungsergebnis wird mit der gesetzlich vorgegebenen Steuermesszahl multipliziert. Der daraus resultierende Wert ist der Grundsteuermessbetrag.

Wer sein Grundstück überwiegend für Wohnzwecke nutzt, wird begünstigt: Für solche Grundstücke wird die Steuermesszahl um 30 Prozent ermäßigt. Begünstigt werden ebenfalls der soziale Wohnungsbau (Ermäßigung 25 Prozent) und Kulturdenkmäler (Ermäßigung 10 Prozent).

Im dritten und letzten Schritt wird dann der Hebesatz der Kommune auf den Grundsteuermessbetrag angewendet. Daraus ergibt sich schließlich die konkrete Grundsteuer.

Jährliche Grundsteuer = Grundsteuerwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) x Steuermesszahl x Hebesatz der Kommune.

Beispiel: Grundstückseigentümerin S hat ein Einfamilienhaus auf einem 400 Quadratmeter großen Grundstück. Der Bodenrichtwert beträgt zum 1. Januar 2022 250 Euro pro Quadratmeter. Der neue Hebesatz 2025 der Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet, liegt bei 350 Prozent.

Grundsteuerwert 400 qm x 250 €/qm = 100.000 €

Steuermesszahl 1,3 ‰ - 30 %-Abschlag (Einfamilienhaus, überwiegend zu Wohnzwecken genutzt) = 0,91 ‰

Steuermessbetrag neu 100.000 € x 0,91 ‰ = 91,00 €

Grundsteuer 91,00 € x 350 % = 318,50 €

S muss somit für ihr Grundstück 318,50 Euro Grundsteuer pro Jahr bezahlen.

Das Bundesmodell berücksichtigt verschiedene Komponenten für die Berechnung des Grundsteuerwertes. Dazu gehört unter anderem die Grundstücksfläche, aber auch die darauf befindlichen Gebäude. Diese werden nach Art, Fläche und Alter bewertet. Das macht die Berechnung detailreich, komplex und fehleranfällig. Beim baden-württembergischen Modell spielt die Bebauung des Grundstücks keine Rolle. Daher ist es einfacher, transparenter und unbürokratischer.

Eine grafische Übersicht über die verschiedenen Modelle zur neuen Grundsteuer finden Sie hier.

Bodenrichtwerte dienen u.a. der Bewertung von Grundstücken. Sie sind flächendeckend verfügbar und werden regelmäßig aktualisiert. Ermittelt werden sie von unabhängigen Gutachterausschüssen. In Baden-Württemberg sind diese Ausschüsse bei den Kommunen angesiedelt. Die Gutachterausschüsse folgen anerkannten Bewertungsmethoden und den gesetzlichen Vorgaben aus dem Baugesetzbuch und der Immobilienwertermittlungsverordnung. Bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte werden beispielsweise Lage, Zustand, Erschließungsgrad oder Bebauungsmöglichkeiten berücksichtigt. Sie werden in sogenannten Bodenrichtwertzonen gebündelt. Der Bodenrichtwert einer solchen Zone stellt für eine abgrenzbare, überwiegend gleichartige Gruppe von Grundstücken den Wert des Grund und Bodens dar.

Der für Steuerzwecke benötigte Bodenrichtwert kann aus dem zentralen Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg ("BORIS-BW") abgefragt werden. Es ist zu finden unter www.gutachterausschuesse-bw.de.

Achtung: Das zentrale Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg heißt "BORIS-BW". Es ist zu finden über www.grundsteuer-bw.de oder über www.gutachterausschuesse-bw.de. Nichts damit zu tun hat www.borisportal.de, dies ist ein privates Unternehmen im Bereich der Immobilienvermarktung.

Die Grundsteuermesszahl ist ein Faktor zur Berechnung der Grundsteuer. Sie wird verwendet, um den Grundsteuerwert eines Grundstücks in einen Grundsteuermessbetrag umzurechnen (vgl. FAQ "Wie berechnet sich die neue Grundsteuer B in Baden-Württemberg?").

Bei der alten Grundsteuer betrug die Steuermesszahl bis zu 3,5 Promille. Bei der neuen Grundsteuer B liegt sie bei 1,3 Promille. Das Senken der Messzahl dient dazu, den durch die Neubewertung gestiegenen Grundsteuerwerten entgegenzuwirken. So soll eine grundsätzliche Mehrbelastung durch die Reform bereits auf dieser Ebene vermieden werden. Durch eine Ermäßigung der Steuermesszahl können zudem besonders förderwürdige und förderbedürftige Zwecke unterstützt werden: So wird die Steuermesszahl um 30 Prozent reduziert, wenn ein Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird. Damit soll das Grundbedürfnis "Wohnen" angemessen berücksichtigt werden. Sozialer Wohnungsbau und Kulturdenkmäler werden so ebenfalls begünstigt. Durch die Multiplikation des Grundsteuerwertes mit der Steuermesszahl erhält man den sogenannten Grundsteuermessbetrag. Aus ihm und dem jeweiligen Hebesatz ermitteln die Gemeinden die konkrete Grundsteuer.

Mit dem Hebesatz bestimmen die Kommunen, d.h. die Gemeinderäte vor Ort, wie hoch letztlich die Grundsteuerbelastung wird.

Grundlage für die Ermittlung des Hebesatzes ist die Summe der Grundsteuermessbeträge aller Grundstücke in einem Stadt- oder Gemeindegebiet. Die Kommune errechnet anhand der Gesamtsumme, wie hoch der Hebesatz sein muss, um die angestrebten Einnahmen zu erreichen. Grundsätzlich haben sich die kommunalen Landesverbände zur Aufkommensneutralität bekannt. Das heißt, dass die Grundsteuereinnahmen einer Kommune im Jahr 2025, also nach Einführung der neuen Grundsteuer, in etwa so hoch sind wie davor.

Die Hebesätze werden im Amtsblatt und häufig auch auf den Internetseiten der Kommunen veröffentlicht.

Als Eigentümerin oder Eigentümer haben Sie von Ihrer zuständigen Kommune einen Grundsteuerbescheid erhalten. Darin wird Ihnen die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer mitgeteilt. Normalerweise wird die jährliche Grundsteuer in vier Raten gezahlt.

Sollten Sie konkrete Fragen rund um Ihre persönliche Grundsteuer haben, wenden Sie sich bitte an die zuständige Kontaktstelle. Diese kann je nach Thema eine andere sein. Wir haben hier eine Übersicht für Sie zusammengestellt:

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für den Grund und Boden innerhalb der Bodenrichtwertzone. Folglich spiegelt der Bodenrichtwert keinen individuellen Grundstückswert eines einzelnen Grundstücks wider. Der Bodenrichtwert und die Bodenrichtwertzonen werden von den unabhängigen Gutachterausschüssen ermittelt. Gegen den Bodenrichtwert kann weder Einspruch beim Finanzamt, noch formal Widerspruch bei der Kommune oder dem Gutachterausschuss eingelegt werden.

Wenn Sie mit dem Bodenrichtwert für Ihr Grundstück nicht einverstanden sind, haben Sie verschiedene Möglichkeiten:

• Zur Klärung an den Gutachterausschuss wenden

Zunächst können Sie sich an den Gutachterausschuss wenden. Der Gutachterausschuss prüft dann den Sachverhalt. Er kann Ihnen erklären, wie er zu seiner Entscheidung über die Zonengrenze bzw. die Höhe des Bodenrichtwerts kam. Sollte es tatsächlich bei der Bewertung zu Fehlern gekommen sein, kann der Gutachterausschuss die Zonengrenze und gegebenenfalls auch den Bodenrichtwert neu beschließen und damit korrigieren. Dieser neue Wert wird dann der Besteuerung zugrunde gelegt. Ein Einspruch ist hierfür nicht erforderlich. Die Bescheide werden dann von Amts wegen geändert.

• Qualifiziertes Gutachten beauftragen

Alternativ können Sie beim Finanzamt einen Antrag stellen, dass dieses einen durch Gutachten nachgewiesenen geringeren Wert für Ihr Grundstück ansetzt. Ein besonderes Antragsformular braucht es dafür nicht. Damit das Finanzamt diesen geringeren Wert berücksichtigen kann, müssen Sie dann das qualifizierte Gutachten vorlegen. Das muss noch nicht gemeinsam mit dem Antrag eingereicht werden, sondern kann auch später vorliegen.

Ein solches Gutachten ist kostenpflichtig und kann vom Gutachterausschuss sowie den in § 38 Absatz 4 Satz 3 Landesgrundsteuergesetz genannten Personen ausgestellt werden. Damit der Bodenrichtwert für Ihr Grundstück geändert wird, muss das Gutachten einen um mehr als 30 Prozent geringeren tatsächlichen Wert des Grund und Bodens nachweisen. Der Wert im Gutachten muss also deutlich vom festgelegten Bodenrichtwert abweichen. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn ein Grundstück wegen des Planungs- und Bebauungsrechts im Vergleich zu den übrigen Grundstücken der Bodenrichtwertzone nur eingeschränkt nutzbar ist.

Die Anforderungen für das Gutachten können dem Merkblatt der Oberfinanzdirektion Karlsruhe entnommen werden.

Das Finanzamt wird das Gutachten prüfen. Wenn die formalen und inhaltlichen Anforderungen erfüllt sind, wird das Finanzamt den geringeren Wert für die Besteuerung übernehmen. Bereits verschickte Bescheide werden von Amts wegen geändert. Sie müssen hierfür nichts weiter tun.

Der Wert aus dem Gutachten gilt grundsätzlich ab dem Folgejahr Ihres Antrags. Deshalb ist wichtig, wann Sie den Antrag gestellt haben. Wann Sie Ihr Gutachten tatsächlich vorlegen, ist grundsätzlich zweitrangig. Der niedrigere Wert gilt grundsätzlich bis zum Ende des Hauptfeststellungszeitraums.

• Qualifizierte Kurzgutachten von den Gutachterausschüssen

In Fällen des § 15 Absatz 2 ImmoWertV, in denen eine Bewertung des Grund und Bodens ohne besondere Schwierigkeiten anhand der beim Gutachterausschuss vorliegenden Informationen und ohne weitere Prüfungen vor Ort möglich ist, können die Gutachterausschüsse durch ihre Geschäftsstellen auch qualifizierten Gutachten nach § 38 Absatz 4 Landesgrundsteuergesetz in vereinfachter Form erstellen (sog. Kurzgutachten).

Es steht den unabhängigen Gutachterausschüssen jedoch frei, diese Form von Gutachten zur Verfügung zu stellen. Bitte wenden Sie sich bei Bedarf an Ihren örtlichen Gutachterausschuss.

Auch für die Kurzgutachten gilt: Für den Ansatz des nachgewiesenen niedrigeren tatsächlichen Wertes des Grund und Bodens bedarf es eines Antrags beim Finanzamt und die Abweichung muss mehr als 30 Prozent vom ermittelten Grundsteuerwert des Finanzamtes betragen. Das Finanzamt wird das Gutachten prüfen. Wenn die formalen und inhaltlichen Anforderungen erfüllt sind, wird das Finanzamt den geringeren Wert für die Besteuerung übernehmen.

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Berücksichtigung von Gutachten ist der Zeitpunkt der Antragstellung beim zuständigen Finanzamt auf Ansatz eines niedrigeren Wertes mittels qualifiziertem Gutachten. Das Gutachten muss hierfür noch nicht vorliegen bzw. eingereicht werden. Sind die formalen und inhaltlichen Anforderungen an das Gutachten erfüllt, wird das Finanzamt den niedrigeren Wert - unabhängig vom Zeitpunkt der tatsächlichen Vorlage des Gutachtens - auf den Beginn des Kalenderjahres, das auf die Antragstellung folgt, berücksichtigen. Die Berücksichtigung kann allerdings erst erfolgen, wenn das Gutachten vorliegt.

Ist der Grundsteuerwertbescheid nicht bestandskräftig (z.B. infolge eines zulässig eingelegten Einspruchs), können entsprechende Gutachten darüber hinaus so lange vorgelegt und rückwirkend berücksichtigt werden, bis über den Einspruch unanfechtbar entschieden ist.

Nichts. Sobald der Gutachterausschuss die korrigierten Bodenrichtwerte beschlossen, dem Finanzamt übermittelt und unter www.gutachterausschuesse-bw.de veröffentlicht hat, ändert das zuständige Finanzamt bereits ergangene Bescheide von Amts wegen. Die betroffenen Eigentümer müssen dafür nichts veranlassen. Auch ein Einspruch ist hierfür nicht erforderlich. Wir weisen darauf hin, dass die Änderung der Bescheide allerdings etwas Zeit in Anspruch nehmen kann und bitten um Geduld. Die Grundsteuer, die seit 2025 zu zahlen ist, wird dann entsprechend angeglichen.

Wenn Sie innerhalb eines Monats Einspruch gegen Ihren Grundsteuerwert- oder Grundsteuermessbescheid eingelegt haben, wird dieser von den Finanzämtern zu gegebener Zeit bearbeitet. Bitte beachten Sie: Die Finanzämter verschicken bei Einsprüchen grundsätzlich keine Eingangsbestätigung. Sollten Sie Ihren Einspruch elektronisch über das Portal „Mein ELSTER“ eingelegt haben, erhalten Sie eine elektronische Übermittlungsbestätigung.

Die Einsprüche, die sich allein auf die Verfassungskonformität beziehen und kein ausdrücklicher Wunsch nach einer zeitnahen Einspruchsentscheidung geäußert wurde, ruhen aus Zweckmäßigkeitsgründen bis zum Abschluss der anhängigen Musterverfahren gegen das Landesgrundsteuergesetz. Sie brauchen dafür nichts weiter zu veranlassen. Zwei Musterklagen gegen das Landesgrundsteuergesetz sind vom Finanzgericht Baden-Württemberg erstinstanzlich bereits abgewiesen worden. Das Gericht hat entschieden, dass das Landesgrundsteuergesetz verfassungsgemäß ist.

Sollten Sie aus anderen Gründen Einspruch eingelegt haben, bearbeitet das zuständige Finanzamt Ihren Einspruch entsprechend der Arbeitslage vor Ort. Sollten Sie in diesem Fall zu Ihrem Einspruch noch keine Nachricht erhalten haben, bitten wir noch um etwas Geduld. Die Umsetzung der Grundsteuerreform stellt für die Finanzämter eine erhebliche Kraftanstrengung dar.

Selbst wenn Sie Einspruch eingelegt haben, sind Sie seit 2025 verpflichtet, die von der Kommune festgelegte Grundsteuer zu zahlen. Ein Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung.

Grundsätzlich kann auch ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid bei der zuständigen Kommune eingelegt werden. Auch hier gilt: ein Widerspruch hat keine aufschiebende Wirkung.
Auch in diesem Fall muss die neue Grundsteuer gezahlt werden.

Bitte beachten Sie folgende Hinweise zum Einspruchsverfahren sowie bei Anträgen auf Aussetzung der Vollziehung:

• Einsprüche gegen ergangene Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheide sind nur innerhalb einer einmonatigen Einspruchsfrist zulässig.
• Ein Antrag auf Aussetzung der Vollziehung eines Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheids ist nur bei einem zulässigen Einspruch gegen den Grundsteuerwert- bzw. Grundsteuermessbescheid möglich.
• Das Finanzgericht Baden-Württemberg hat eine Aussetzung der Vollziehung wegen verfassungsrechtlicher Zweifel am Landesgrundsteuergesetz bereits abgelehnt (Beschluss vom 20.11.2024 Az. 8 V 1469/24).
• Die Finanzämter sind an die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte gebunden und Anträgen auf Aussetzung der Vollziehung des Grundsteuerwertbescheides kann daher nicht stattgegeben werden. Ein niedrigerer Wert des Grund und Bodens, der um mehr als 30 Prozent vom Finanzamt festgestellten Grundsteuerwert abweicht, kann nur angesetzt werden, wenn dieser durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesen wurde. Es reicht daher für die Gewährung der Aussetzung der Vollziehung nicht aus, ein Gutachten nur anzukündigen oder zu beauftragen.
• Widersprüche gegen den Grundsteuerbescheid sind bei der zuständigen Kommune einzureichen.

Haben sich an Ihrem Grundbesitz Änderungen ergeben, müssen Sie ohne gesonderte Aufforderung des Finanzamts eine Grundsteuer-Änderungsanzeige bis 31. März des Folgejahres abgeben, in dem die Änderung eingetreten ist.

Diese Anzeigepflicht besteht, wenn mindestens einer der nachstehenden Änderungsgründe vorliegt:

• der Grundsteuerwert ändert sich,
• die Vermögensart ändert sich,
• es haben sich Tatsachen ergeben, die zu einer erstmaligen Feststellung führen können, zum Beispiel die Teilung eines Grundstücks oder bei Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum,
• es haben sich Tatsachen ergeben, die zu einer Aufhebung des Grundsteuerwerts führen können, zum Beispiel bei einer Zusammenlegung mehrerer Flurstücke
• die Voraussetzungen für eine Ermäßigung der Steuermesszahl wegfallen (z.B. Wegfall einer überwiegenden Wohnnutzung) oder
• sich die Nutzungen oder die Eigentumsverhältnisse eines ganz oder teilweise von der Grundsteuer befreiten Steuergegenstandes ändern und dies zu einer Änderung oder zum Wegfall der Steuerbefreiung führen kann.

Die Anzeige muss grundsätzlich in elektronischer Form erfolgen. Das können Sie über das Portal „Mein ELSTER“ (elektronisches Formular „Grundsteueränderungsanzeige“) erledigen. Hatten Sie bereits in der Vergangenheit eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts elektronisch über das Portal „Mein ELSTER“ an die Finanzverwaltung übermittelt, können Sie mit Hilfe der „Datenübernahme“ die Daten aus dieser Erklärung übernehmen, Ihre Angaben soweit erforderlich punktuell anpassen und unter Angabe des zutreffenden Feststellungszeitpunktes an die Finanzverwaltung übermitteln.

Die Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer liegt in der Verantwortung der Kommunen.

Nach der Abgabenordnung sind die Kommunen befugt, in Einzelfällen Billigkeitsmaßnahmen zu gewähren. Kommunen haben damit unter anderem die Möglichkeit, Steuerzahlungen zu stunden oder ganz oder teilweise zu erlassen. Voraussetzung hierfür ist, dass die Entrichtung der Steuer für den Steuerpflichtigen zu einer Existenzgefährdung oder Existenzvernichtung führt. Die Entscheidung über einen Erlass steht im pflichtgemäßen Ermessen der Kommunen.

Die Rechtslage für einen Erlass hat sich mit der neuen Grundsteuer nicht geändert. Die Möglichkeiten für Billigkeitsmaßnahmen durch die Kommunen wurden nicht eingeschränkt.

Laut der bundesgesetzlichen Betriebskostenverordnung ist die Grundsteuer umlagefähig. Daran hat sich nichts geändert. Das bedeutet: Eigentümerinnen und Eigentümer dürfen die Grundsteuer den Mieterinnen und Mietern über die Nebenkosten in Rechnung stellen. Ob und wie sich die Reform auf sie auswirkt, können die Mieterinnen und Mietern anhand der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025 sehen. Diese erhalten Sie in der Regel im Laufe des Jahres 2026.

Viele Kommunen - vor allem in Ballungsgebieten – stehen vor einer großen Herausforderung: Einerseits benötigen sie Wohnraum. Andererseits liegen geeignete Grundstücke brach. Kommunen können dann für unbebaute baureife Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen. Dafür müssen jedoch städtebauliche Gründe vorliegen. Über die Grundsteuer C entscheidet jede Kommune selbst.